Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Wieso man uns Knüppel zwischen die Beine wirft

Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihre Ferienwohnung in Wien im Bezirk Josefstadt einladen? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Erfahren Sie jetzt, wo in Österreich die Immobilienpreise noch bezahlbar sind.

Viele Deutsche kaufen ein Haus in Österreich

Für den Immobilienkauf kennen Deutsche nur ein Nachbarland: Österreich! 131.282 Deutsche haben laut Deutscher Botschaft bereits ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Ihren Zweitwohnsitz haben 77.122 Deutsche in die Donaumetropole gelegt. Sie glauben, dass der Hauskauf in Österreich ein leichtes Unterfangen sei? Leider ist es das nicht. Von Bundesland zu Bundesland sind die Regelungen unterschiedlich. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: Wohnungen, Baugrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften Worin differenziert sich nun der Erwerb eines Baugrundstücks (Baulandgrundverkehr) vom Kauf einer Eigentumswohnung?

Unter welchen Bedingungen darf ein Deutscher ein Haus in Österreich erwerben?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb ohne Einschränkung zu. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien sind hier ausgeschlossen. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. In der Regel werden die Gedanken zunächst Richtung Steuer driften. Dennoch sind es mehr Rechtsfragen, die Kopfzerbrechen bereiten.

Titel und Modus: das zweistufige Verfahren des Immobilienerwerbs in Österreich

Das österreichische Recht bildet die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Der Schutz des Käufers steht für das österreichische Recht im Vordergrund. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

• Das Verpflichtungsgeschäft (Titel)

  Der Kauf des Hauses wird in dem Moment verbindlich, da beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen. Der Eigentumsübertrag auf den Käufer wird damit vom Verkäufer noch nicht bewirkt. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Neben dem Kaufvertrag kommt oft auch ein Schenkungsvertrag zur Anwendung.

• Der 2. Schritt: der Eigentumserwerb (Modus)

  Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Auf der Urkunde ist die Unterschrift beider Parteien nötig. Von einem Gericht bzw. einem Notar werden die Unterschriften auf der Urkunde beglaubigt. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Welche Erklärungen und Genehmigungen sind beim Kauf einer Immobilie erforderlich?

Auf den ersten Blick wirkt das zweistufige Verfahren unkompliziert. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. Der Staat Österreich besteht auf der Abgabe von zahlreichen Erklärungen durch den Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

Erforderliche Genehmigungen für Nicht-Österreicher

Ergänzende Auflagen bestehen für EU-Bürger beim Hauskauf in der Alpenrepublik. Die Rede ist von Genehmigungen sowie Bescheiden, für deren Erlangung es in jeder Region in Österreich andere Vorschriften und verschiedene Behörden als Aussteller gibt. Der Eintrag des Kaufs in das Grundbuch ist erst nach Vorliegen all dieser Dokumente zulässig.

Wie nutzen Sie Ihr Haus? Ist es als Freizeit- oder Hauptwohnsitz gedacht?

Mit Ihrer Entscheidung, den Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen, vereinfachen Sie den Genehmigungsprozess. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Wenn alles klappt, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind

Eine hohe Zunahme von Ferienwohnungen ist nicht erwünscht. Daher wirkt die Alpenregion gerade in den bevorzugten Regionen entgegen. Daher hat man dort zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr verhängt (dies betrifft Baugrundstücke und Wohnungen). Obwohl diese Vorschriften nicht gegen EU-Recht verstoßen, legen sie uns Deutschen Hindernisse in den Weg zum Zweitwohnsitz m Alpenland. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Neun Bundesländer – neun Landesraumordnungsgesetze

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. Das führte dazu, dass die Gesetze in jedem der neun Bundesländer verschieden sind. Nur begrenzte Zahlen an Ferienhäusern können in den Nachbarbundesländern erworben werden. Hier besteht bereits eine sehr große Zahl an Immobilien dieser Kategorie. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Oft ist der Erwerb eines Hauses als Freizeitwohnsitz an hohe behördliche Hürden geknüpft. Die Hindernisse zu überwinden, kann Jahre dauern. Die erworbene Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie zu nutzen, ist keine gute Idee: dies wäre schlicht ein Gesetzesübertritt. Mit der Zwangsversteigerung wird das Abenteuer Hauskauf in Österreich von der Behörde abrupt beendet. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Hauskauf in Österreich vorausgehen lassen.

An wen sollte man sich in Österreich wenden?

Der Standort der Immobilie bestimmt es: die Gemeinde vor Ort. Die Freizeitwohnsitze in der Gemeinde werden eben dort in einem Verzeichnis geführt. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Die Grundlage bildet dabei das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Wie ist der Begriff ‚Freizeitwohnsitz‘ definiert?

Diese Definition lassen die Landesraumordnungsgesetze oft unklar. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Mit der Antwort auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen offenbart man schnell, ob es sich bei der Immobilie um den Freizeitwohnsitz handeln wird oder nicht. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. Erst eine Anzeige ist vielfach der Auslöser für eine tatsächliche Überprüfung.

Unterm Strich ist es ratsam, den Immobilienerwerb als Freizeitwohnsitz anzugeben. In diesem Fall kann die Nutzung als Ferienwohnung erfolgen oder auch als Hauptwohnsitz. Auf dem Weg kann man Kollisionen mit dem Gesetz entgehen.

Immobilienpreise 2022: die Entwicklung in Österreich

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Diese Trends sind bei Immobilienpreisen erkennbar:

• Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Geringer fiel die Preissteigerung mit 10,4% im dritten Quartal 2021 aus.
• Die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien zogen noch stärker an. Hier liegt der Anstieg bei 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Ähnlich stark stiegen die Preise für gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens, nämlich um 14,5 %. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
• Die Preissteigerungen für Immobilien in Wien selbst fielen niedriger aus als im Umland. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Immobilienpreise in Wien um 10,2% bzw. 11,3%. 10,6% bzw. 13,9% waren es außerhalb von Wien.
• Nicht ganz so stark betroffen zeigte sich der Neubauwohnungsmarkt. Außerhalb von Wien lag die Preissteigerung im dritten und vierten Quartal bei 9,5% bzw. 10,8%. In Wien nur bei 9,9% bzw. 10,6%.

Die Kreditzinsen sind noch immer sehr niedrig. Selbst bei einer Mietrendite unterhalb von 4% sind Immobilien als Geldanlage noch immer begehrt.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Immobilien ‚außerhalb von Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Die Preise für Immobilien stiegen außerhalb von Wien deutlich stärker. Das Preisniveau in Wien lag beriets für viele Jahre wesentlich höher.

Österreich 2022: diese Preistrends sind zu erwarten

Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Die Inflationsrate wird 2022 über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die stärkste Nachfrage besteht für Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.

Das sind die 10 beliebtesten Immo-Portale in Österreich

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber zu Fragen rund um Immobilien bietet Immobilienscout24.at ebenfalls neben den Kauf- und Verkaufsangeboten der Immobilien. Fragen zu Genehmigungen, gesetzlichen Pflichten und neuen Verordnungen werden ebenso geboten wie Neuerungen im Mietrecht, Kosten beim Hausbau und Grundstückskauf.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Willhaben.at

  In einem Anbieterverzeichnis stellt Willhaben.at Makler, Bauträger, Hersteller und weitere Dienstleister rund um das Immobilienprojekt vor. Kauf, Miete oder Pacht? Über 1.000 Angebote finden sich auf Willhaben.at.

  Im Web: www.willhaben.at

• Wohnnet.at

  Neue Immobilienangebote liefert Wohnnet.at direkt per E-Mail. Schicke Stadtwohnungen in Wien und Krems, aber auch Freizeitimmobilien in den begehrten Bundesländern findet man hier.

  Im Web: www.wohnnet.at

• FindMyHome.at

  Auf FindMyHome.at bewerten Nutzer die Anbieter. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Herausragende Anbieter haben die Chance, von FindMyHome.at als ‚Qualitätsmakler‘ ausgezeichnet zu werden. Vor über 20 Jahren wurde FindMyHome.at eröffnet: im Jahr 2001.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Alle-gemeinsam.at

  Alle-gemeinsam.at hat sich als unabhängige Immobilienplattform etabliert. Sie adressiert sich an Privatpersonen wie auch an Makler und Bauträger. Für private Besitzer von Immobilien bietet Alle-gemeinsam.at einen besonderen Service: die Inserate ihrer Immobilien sind kostenfrei.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Der Standard

  Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Die immobiliensuche wird ebenfalls erleichtert, nämlich mit Tipps, Diensten und hilfreichen Checklisten.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Immosuchmaschine.at

  Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Flatbee.at

  Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Die richtigen Immobilien suchen und finden ist das Eine. Aber erst der Vergleich der Angebote trennt Spreu vom Weizen. Hier ist dies möglich. Schnell und transparent verschafft man sich einen Überblick über Situation und Trends mit dem Marktbarometer.

  Im Web: www.flatbee.at

• Mietguru.at

  Auf Mietguru.at finden Immobilienkäufer Angebote aus ganz Österreich. Eine ausgewählte Immobilie wird als Immobilie des Tages präsentiert.

  Im Web: www.mietguru.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Sicherheit gibt die EU-Mitgliedschaft Österreich. Ausgeschlossen hiervon sind lediglich landwirtschaftliche Immobilien in Österreich.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Allein das österreichische Recht greift beim Erwerb eines Hauses in Österreich. Hiernach wird in zwei Stufen vorgegangen. Zunächst wird zwischen Käufer und Verkäufer ein Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel) geschlossen. Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Dieser Teil nennt sich Modus oder Eigentumserwerb.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Um etwa ein Drittel sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Alpenregion zuletzt gestiegen. Im Mittel erreichte der Preis im Jahr 2018 ein Höhe von 241.000 Euro. Das sind 7 % mehr als im Vorjahr und 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Nicht-Österreicher möglich. Österreich lässt dies als EU-Mitgliedsland zu. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 vereinfachte den Erwerb von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In der Wiener Kern-City liegt der Preis eines Quadratmeters für eine Wohnung ab 130 qm bei 25.851 Euro. Im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) ist die Lage wie folgt: Hier zahlt man für eine Wohnung mit 50 qm einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt in Klagenfurt dagegen bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien beträgt nach dem Marktforschungsinstituts GfK ca. 12.300 Euro pro Jahr. Etwa 14.800 Euro beträgt die Jahresmiete in München. Münchner haben jedoch auch eine stärkere Kaufkraft. Über 50 % des Jahresnetto-Gehalts von Wienern wie auch Münchnern geht daher für Miete drauf.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In Österreich kosten Immobilien bis zu 25.851 Euro/qm. Das kostet z.B. eine Wiener Wohnung (Innere Stadt) ab 130 qm. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50-Quadratmeter-Wohnung 6.629 Euro/qm.